Думаете над тем, приобретать недвижимость на вторичном рынке или лучше вложиться в новостройку?
Новостройка- с юридической точки зрения, квартира, у которой пока нет собственника, или регистрации в Росреестре как объекта недвижимости (если недвижимость в строящемся доме).
Такая недвижимость может приобретаться по договору:
долевого участия
соглашению жилищно-строительного кооператива
Вторичная недвижимость- существующее жильё с собственником. В данном случаи в роли собственника может быть: человек, компания, муниципалитет или государство. Такая недвижимость приобретается по договору купли-продажи. По сути, вторичное жильё может быть как в новостройке, просто в квартире никто не жил (если дом уже построен, принят в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учёт), так и в старых домах. Квартиры такого типа продаются по законам вторичного рынка.
Плюсы в новостройках:
Стоимость. Как правило, строящееся жильё стоит дешевле. После окончания строительства стоимость недвижимости вырастет на 10–30%.
Срок эксплуатации дольше, чем у вторичного жилья. При правильном соблюдении технологии постройки дома, он будет приятнее в эксплуатации: свежие фасады и коммуникации, чистые подъезды и лифты, новые детские площадки и.т.д. Срок службы современных монолитных домов достигает порядка 200 лет; крупноблочных и кирпичных около 125 лет; блочных и крупнопанельных до 100 лет. Большинство домов советской постройки, должны быть снесены и расселены до 2030–2050 годов, а в некоторых случаях даже раньше.
Свобода от обременений. Новостройкой никто не владел, все документы «чистые», и сделку с ней вряд ли кто-то сможет оспорить после того, как вы заплатите за квартиру.
Проще в оформлении ипотеки. Как правило в офисах продаж застройщика, есть ипотечный брокер банка, с которым заключен договор, поэтому получить консультацию и оформить все документы можно на месте, не тратя время и силы на подачу заявлений в другие банки и оценку жилья.
Больше выбор планировок и этажей. Новостройки возводят чаще всего по оригинальным проектам, поэтому выбор планировок на первичном рынке куда разнообразнее, чем на вторичном, который составляют в основном типовые советские многоэтажки. Кроме того, можно выбрать не только планировку, но и этаж.
Современная архитектура. Встречаются действительно интересные проекты с нестандартными фасадными решениями, стеклянными подъездами, французскими балконами, эркерами, широкими балконами, террасами и даже ванными комнатами с окном.
Красивые дворы. Добросовестные застройщики стараются благоустроить их посимпатичнее (хотя бы на бумаге) и обещают установить спортивные тренажеры и снаряды, сделать ландшафтный дизайн прогулочных зон и мягкое покрытие на детских площадках, проложить аккуратные дорожки, поставить лавочки, оборудовать площадки для собак, теннисные корты и прочее.
Есть парковки. Чаще всего новые комплексы проектируются с подземными и наземными паркингами, так что вместе с квартирой можно приобрести и машино-место.
Проще сделать ремонт. В квартире свободной планировки будет проще сделать ремонт «под себя»: не нужно тратить время и силы на демонтаж старого интерьера.
Минусы новостроек:
Ожидание. В строящийся дом нельзя заехать сразу после покупки, нужно будет дождаться окончания строительства дома, сделать ремонт и лишь потом переезжать. Если вы живете на съёмной квартире и планируете взять ипотеку, ожидание новоселья может стать мучительным и затратным.
Риск затягивания сроков сдачи дома. Нередко даже ответственные застройщики задерживают сдачу дома на полгода, а иногда и год.
Риск потерять вложения. Официально в России числятся обманутыми дольщиками 35 000 человек, плюс еще порядка 65 000 членов их семей. Эти данные равносильны целому городу.
Отладка работы коммуникаций и риск несоблюдения строительных норм. Даже в хорошо построенных новых домах первое время может не работать лифт, внезапно выключаться электричество, прекращаться подача воды или отопления и сильно гудеть вентиляция.
Встречается и откровенно недобросовестная работа застройщика: щели в стенах, плохая звукоэзоляция, теплоэзоляция и гидроизоляци. Некачественная обшивка фасадов и так далее. Кроме того, любой дом в первые три года дает усадку, так что есть риск появления трещин в несущих конструкциях и стенах. Даже если надёжность дома не пострадает, из-за усадки может быть испорчен ремонт, внутренняя отделка подъездов и навесные фасады: отделочная плитка трескается и отклеивается, поскольку стены оседают неравномерно.
Неуютные дворы. В подавляющем большинстве новостройки массового сегмента выглядят милыми и утопающими в зелени только на рисунках дизайнеров. На деле застройщики высаживают после сдачи домов в эксплуатацию не дорогие крупномерные деревья, а грустные дешёвые прутики, если вообще высаживают, есть и огромные районы без зелени, транспорта, школ, садиков и прочих удобств, так что гулять вам первые 15–20 лет придётся в бетонных джунглях. Привлечь застройщика к ответственности в этом случае будет невозможно: технически он сделал озеленение, а что дерево ниже школьника и на нём два листочка — это не важно.Некоторые застройщики не выполняют и обещаний по установке спортплощадок и детских городков или закупают всё самое дешевое, некачественное, и уже через год после сдачи новостройки её двор может выглядеть хуже районов с панельными хрущёвками 60-х. Играет роль и архитектура новостроек: если дома высотные, их дворы даже с неплохим благоустройством могут выглядеть мрачно и неприглядно, а из окна вы будете видеть лишь соседские окна.
Шум от ремонта. Если квартиры в доме не сдаются с ремонтом «под ключ», придётся первые год-два мириться со звуком перфоратора и строительным мусором в подъезде и лифте. Ни одна новостройка не заселяется сразу и полностью: многие хозяева начинают заниматься отделкой позже, а часть квартир продаётся лишь через несколько месяцев после сдачи дома. В итоге чувство перманентного ремонта не покинет вас очень долго.
Неразвитая инфраструктура и плохая транспортная доступность. Доступные по цене новостройки чаще всего строят довольно далеко от инфраструктуры: там, где нет ни дорог, ни социальных объектов, ни торговых центров, ни парков, ни спортивных комплексов.
Проблемы с парковками. Застройщики нередко лукавят, говоря, что парковок хватит на всех. Во-первых, часто места в паркингах оказываются очень дорогими для жильцов, которые и так потратились на покупку квартиры и ремонт. В итоге паркинги стоят пустые, а автомобилисты вынуждены ставить машины во дворах, мешая пешеходам пройти. Причём обмана тут не будет: если вы изучите проектную декларацию, там будет написано, что машино-мест в доме запланировано в четыре раза меньше, чем квартир.
В строящемся доме нельзя сразу прописаться. После сдачи дома проходит до полугода, прежде чем в нём можно будет оформить регистрацию. Этот пункт особенно важен для семей с детьми, у которых сделка покупки недвижимости проходит через отдел опеки и попечительства, а так же немало важным фактом будет регистрация для получения места в детский сад и школу.
Риск плохой проработки проекта. В погоне за выгодой некоторые застройщики забывают, а порой просто закрывают глаза на качестве жизни будущих собственников. Так и появляются на рынке высотки с узкими тёмными дворами-колодцами и новостройки коридорного типа с двенадцатью квартирами на этаже и двумя лифтами, которых никогда не дождешься. Порывы сильного ветра между домами (высотные новостройки могут создавать своеобразные коридоры, и если роза ветров была рассчитана неверно, вас всегда будет «"дувать" на подходе к дому); плохие планировки (крошечные студии без лоджии, комнаты с острыми углами или круглыми стенами, непродуманные коммуникации, торчащие по квартире); узкие кривые проезды между домами (высокий риск, что к дому не сможет вовремя попасть «скорая» или пожарные, особенно если проезд будет заставлен автомобилями).
Новый район. Здесь играет роль психологического фактора. Если вы любите какой-то определенный и уже сложившийся район в городе, не факт, что в нём будет подходящая новостройка. Часто переезжать оттуда, где вам нравится жить, в другой район, а то и вовсе город, даже хороший, психологически тяжело. Детям придётся менять кружки и школу, а вам прокладывать новые маршруты до работы. Новоселье заставит отказаться от привычных магазинов, парикмахерских, кафе и прочих удобств.
Неопределённость. Какой будет вид из окна? Насколько сильно повезет с соседями? Как будет выглядеть двор, или парк, будет ли вообще он? Какова будет стоимость коммунальных платежей? Какая будет транспортная развязка? Какая достанется управляющая компания? На сколько квалифицированы и адекватны будут учителя в новой школе? Какие воспитатели и няни будут работать в местном детском саду? Какие магазины, кофейни, фитнес-центры откроются в комплексе? Какова будет в действительности загруженность дороги?
Плюсы вторичного жилья:
Обжитой район. Транспорт, дороги, школы, бассейны: здесь всё уже есть и работает, и вам не придётся жить на стройке и ждать, когда поблизости откроется хоть что-нибудь. Можно почитать на форумах отзывы о ближайших детских садах, зайти в местные магазины и кофейни, изучить детально всю инфраструктуру.
Больше ясности. Вы сразу видите подъезд, квартиру, можете оценить вид из окна, расспросить будущих соседей о том, хорошо ли топят зимой, какая в доме слышимость, нет ли в подъезде соседа-алкоголика и насколько безопасно тут вечером.
Проще предусмотреть наличие парковки. Вы сразу поймёте, насколько загружен бывает двор, и есть ли рядом удобный для вас паркинг.
Заезжать можно сразу. Вторичное жилье, как правило, пригодна для жизни хотя бы технически: даже если вам не нравится, как выглядит квартира в данный момент, какие там обои и полы, в ней всё равно можно жить, если это конечно не убитая напрочь квартира с тараканами, запахом пожилых людей и кривыми стенами. Есть шанс найти квартиру, интерьер которой будет вам нравиться, так что ремонт можно будет делать позже или не делать совсем. Нередко на вторичном рынке встречаются и квартиры с мебелью. Вам нужно будет только перевести и расставить вещи.
Зелёный район. Если речь не идет о квартире в недавно сданном доме (которая лишь юридически является вторичным жильем, а по факту это новостройка), вы можете сразу оценить качество жизни этого района.
Известная стоимость коммунальных платежей. Достаточно попросить у продавца квитанции.
Атмосфера. Как правило у каждого своя атмосфера, поэтому Вы можете выбрать дом, или район в котором Вы себя чувствуете уютно. В таких местах уже царит своя история и атмосфера.
Минусы вторичного жилья:
Риск неприятного обременения и откровенного криминала.Прописанные «мёртвые души», которых придётся выселять по суду; неузаконенная перепланировка; внезапно объявившиеся наследники; люди, чьи права на приватизацию в свое время были нарушены и теперь они хотят взять реванш; хозяин доли в квартире, который на момент продажи квартиры отбывал срок в местах лишения свободы, — это лишь часть проблем, которые могут возникнуть при покупки вторичной недвижимости. Даже если вы тщательно проверили все документы сами, заплатили риелтору и квартиру проверил банк перед тем, как выдать вам ипотеку, риск, что в последний момент из шкафа вывалится какой-нибудь скелет, есть. Можно как минимум потратить много времени и нервов на разрешение всех этих ситуаций, а при самом негативном сценарии — остаться и без денег, и без квартиры.
Сложнее взять ипотеку. Придётся подавать заявку сразу в несколько банков, ждать их решения, а затем проходить процедуру оценки имущества и собирать дополнительный пакет документов. Бывают случаи, когда оценщик не учитывает стоимость ремонта, и банк выдаёт кредит на меньшую сумму. Разница может доходить до полумиллиона, и покрывать её придется из своего кармана.
Сложнее сделка. Вам придётся подстраиваться под хозяев, общаться с ними во время подписания договора, обсуждать дату передачи ключей и так далее. Не факт, что это будет приятно. Если ваша сделка — только одна из целой цепочки переездов, вы будете ждать, пока владельцы выбранной вами квартиры не найдут нужный им вариант, а это может затянуться на месяцы. Бывает, что продавцы внезапно меняют решение и отказываются продавать квартиру в последний момент.
Трудозатратный и дорогой ремонт. В старой квартире придётся потратиться сначала на демонтаж всего, что оставили прежние владельцы и что вам не понравилось, затем будет длительный этап выравнивания стен и потолков, замены коммуникаций и прочего, и лишь после этого вы сможете приступить к чистовой отделке.
Общая амортизация здания. Вы можете сделать хороший ремонт у себя, но подъезд и коммуникации останутся старыми, а с фасада продолжит сыпаться штукатурка.
Устаревшая архитектура и благоустройство. В старом фонде значительно сложнее найти оригинальный по архитектуре дом в хорошем техническом состоянии. Большая часть жилья всё равно типовая, а двор может выглядеть так же, как двор в вашем детстве — и не факт, что вам это будет нравиться.
Проблемы с парковкой. Подземных паркингов на вторичном рынке очень мало (как правило, только в дорогих проектах реконструкции или недавних новостройках), а при проектировании советских дворов не предполагали, что почти у каждого жильца будет своя машина.
Сложный процесс выбора. Вам придется детально изучать каждый вариант, общаться с хозяевами (не всегда приятными и честным), смотреть десятки квартир, которые могут на фото выглядеть прилично, а на деле оказаться ужасными.
Комплекс новичка. Некоторые могут почувствовать себя неуютно из-за того, что переезжают в подъезд, где все хорошо друг друга знают, а социальные взаимоотношения уже установлены.
Приняв во внимание все эти нюансы, надеемся Вы сделаете правильным и подходящий именно для Вас выбор.
|