Приобретая недвижимость покупатель рискует потерять как приобретенную им недвижимость, так и собственные деньги. С введением в действие закона о банкротстве физических лиц от 26.10.2002 №127-ФЗ, которое вступило в силу с 1 октября 2015 года подобные риски только увеличились.

Банкротом признаются физические лица, которые имеют просроченную задолженность по кредитам. Размер неисполненных обязательств в этом случае значения не имеет.

РИСКИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ

• Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в последующие три года, если продавец в течение этого срока признается банкротом
• Ответственность за недобросовестное поведение продавца перед кредиторами ложится на покупателя недвижимости .

Если дело доходит разбирательств в суде, хотим Вас предостеречь, отсутствие убедительных доказательств, что покупатель предпринимал необходимые меры, для выяснения обстоятельств продажи квартиры по цене, ниже рыночной, усугубляет его вину.

КАК ЗАЩИТИТЬ СЕБЯ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОТ РИСКА БАНКРОТСТВА ПРОДАВЦА

При покупке квартиры, стоит придерживаться следующих правил (с точки зрения риска банкротства):

1. Отказываться от сделок с недвижимостью, у которой сомнительная история и стоимость которой существенно ниже рыночной
2. Внимательно рассмотреть семейную ситуацию владельца квартиры, оценить возможность его неплатежеспособности
3. Если на момент продажи недвижимости просроченных обязательств у продавца этой недвижимости нет, то рисков нет. Если Вы видите неисполненные обязательства, проследите, чтобы до продажи продавец их исполнил
4. Проверить наличие у продавца неисполненных денежных обязательств пред разными кредиторами

Как проверить продавца на банкротство?

Сведения можно получить из следующих источников:

1. Сведений о банкротстве и наличие открытых, или завершенных процедур несостоятельности, проверяется через Единый Федеральный реестр
2. Через Службу судебных приставов получают информацию о наличии исполнительных производств
3. Через Арбитражный Суд уточняется открытые или завершенные процессы банкротства
4. Через Бюро кредитных историй выясняются данные по просроченным займам (требуется получить разрешение лица, которое проверяется. Оно обязательно оформляется в письменном виде)

Возражение продавца, или его представителя (действующего на основании доверенности, заверенной нотариусом), мотивируя свой отказ вторжением в личную жизнь, должны как минимум Вас насторожить и отложить сделку, в противном случаи Вы рискуете потерпеть крах. Отказ продавца можно расценивать, как намеренное введение в заблуждение и недобросовестность.

ЕСЛИ ПРОДАВЕЦ ПРИЗНАН БАНКРОТОМ ПОСЛЕ СДЕЛКИ

Признание продавца банкротом, даже после сделки отчуждения недвижимости, так же может повлечь за собой негативные последствия. Поэтому в этом случаи отъем жилья осуществляется на основании положений указанного выше закона о несостоятельности. Причины изложены в ст.ст.61.2-61.3, к ним относятся:

1. Договор отчуждения имущества заключен не позже, чем за год до принятия заявления о признании продавца несостоятельным (банкротом), при этом, если стоимость покупки (сделки) ниже рыночной и имеются признаки подозрительной сделки
2. При совершении сделки намеренно ущемлялись имущественные права кредитора. Ключевое требование к таким договорам – заключались в течение трех лет до признания продавца несостоятельным
3. Продажа квартиры проводилась в интересах одного кредитора и с ущемлением интересов остальных

Приобретенную жилую недвижимость вернут продавцу при наличии следующих обстоятельств:

1. Сделка проведена за 1,5 года до его несостоятельности
2. У него была задолженность перед банком, которая не была погашена до признания его банкротом
3. Квартира могла быть реализована намного дороже, и это позволило бы рассчитаться с банком полностью или частично

КАК ВЕРНУТЬ ДЕНЬГИ С ПРОДАВЦА- БАНКРОТА

Про условия возврата денег упоминается в гражданском законодательстве, если сделка признается недействительной, стороны возвращают друг другу имущество и переданные за него деньги.

Как все происходит на практике: квартиру возвращают по решению суда, есть четкое предписание, а деньги за нее придется забирать по результатам другого судебного разбирательства. В последнем случае выясняется, что продавец денег не имеет, а сам истец действовал недобросовестно. Результат – в требованиях заявителя отказывают полностью или частично, он несет финансовые потери. Поэтому рекомендуется сопровождать процедуру покупки квартиры оформление титульного страхования. В этом случае страхуется риск потерять квартиру в результате потери права собственности на нее.

Стоимость договора со страховщиком составляет примерно 1% от стоимости недвижимости. Если страховщик, после тщательной проверки отчуждаемой квартиры и собственника недвижимости, наблюдает сомнительные операции или обстоятельства, он существенно поднимет стоимость страхования титула, или вовсе откажется от него. Так же стоит учесть, что в договоре есть пункт, который снимает со страховщика обязательства возмещать деньги по страховому случаю, который имел место до заключения соглашения со страховой компанией. Все усилия юридической службы будут направлены на то, что-бы доказать в суде именно это обстоятельство.